Energieeinsparverordnung und Mietrecht

 

Ab 01.10.2009 gilt die neue Energieeinsparverordnung (EnEV2009). 

In § 16 Abs. 2 EnEV ist die Pflicht des Vermieters festgelegt, bei einer Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung einen Energieausweis zugänglich zu machen. Diese V erpflichtung gilt für alle Gebäude, deren Räume unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden.

Der Gesetzgeber spricht davon, dass der Energieausweis bei der Vermietung zugänglich zu machen ist. Dies wird dahingehend zu interprätieren sein, dass der Energieausweis dem Mieter vor Vertragsabschluss vorzulegen ist. Dies wiederum bedeutet aber, dass diese Verpflichtung grundsätzlich nur bei Neuvermietungen besteht und auf bestehende Vertragsverhältnisse, also sog. Bestandsmietverhältnisse, keinen Einfluss hat.

Der Energieausweis dient der Information des Mieters über die energetische Qualität des Gebäudes, wobei insbesondere die Beschaffenheit von Heizungsanlage, Dach, Fenster, Türen sowie die Gebäudeaußenhaut von besonderer Relevanz sind.

Wichtig ist es, dass im Rahmen bestehender Mietverhältnisse kein Handeln des Vermieters veranlasst ist.

Wenn in einem Bestandsmietverhältnis ein Mieter dennoch die Vorlage eines Energieausweises wünscht, so sollte der Vermieter klarstellen, dass er nicht verpflichtet und die Vorlage des Energieausweises lediglich informatorischer Natur ist.

Zu beachten ist weiterhin, dass der Energieausweis nur potentiellen Mietern vorzulegen ist. Ein Einsichtnahmerecht haben nur echte Mietinteressenten. Lediglich die Behauptung einer Person, an einem Objekt interessiert zu sein, begründet noch keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis.

Der Vermieter muss dem Mieter die Möglichkeit zur Einsichtnahme in den Energieausweis verschaffen. Dies kann natürlich durch Vorlage des Ausweises, aber auch durch Aushang des Energieausweises im Gebäude erfolgen. Der Energieausweis kann auch per E-Mail oder Telefax übermittelt werden. Ein Anspruch des Mieters auf Aushändigung einer Fotokopie besteht nicht. Dies ist daraus herzuleiten, dass der Vermieter nur verpflichtet ist, den Energieausweis zugänglich zu machen, d. h. er muss dem Mieter die Möglichkeit der Einsichtnahme verschaffen.

Die Vorlage des Energieausweises ist als öffentlich- rechtliche Verpflichtung geregelt. Es besteht die Verpflichtung des Eigentümers, den Energieausweis auf Verlangen der nach dem jeweiligen Landesrecht zuständigen Behörde vorzulegen. Die zuständige Landesbehörde kann auch die Erstellung, d. h. erstmalige Herstellung des Energieausweises, erzwingen. Für den Fall der Nichtvorlage ist eine Bußgeldbewehrung in § 27 Abs. 2 EnEV vorgesehen. Hiernach handelt der Eigentümer ordnungswidrig, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig den Energieausweis dem Mietinteressenten nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. Gegen einen Vermieter kann daher auch wegen Nichtzugänglichmachung des Energieausweises ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden.

Allerdings ist die Vorlage des Energieausweises keine Voraussetzung für das Zustandekommen eines Mietvertrages. Der Energieausweis wird somit auch im Regelfall nicht Vertragsbestandteil. Dies kann dann anders sein, wenn die Mietvertragsparteien ausdrücklich vereinbaren, dass der Energieausweis Bestandteil des Vertrages wird. In einem solchen Fall würde er dann durch Anhang einer Kopie an die Vertragsurkunde beizufügen sein.

Ist der Energieausweis der Vertragsurkunde beigefügt und somit auch Bestandteil des Mietvertrages geworden, so kann der Mieter sich evtl. auf ein Minderungsrecht berufen, wenn sich erhebliche Abweichungen des tatsächlichen Energieverbrauches zu den im Energieausweis niedergelegten Werten ergeben sollten. Desweiteren wird man von einer zugesicherten Eigenschaft im Sinne des § 536 Abs. 2 BGB auszugehen haben. Nachdem der Energieausweis die energetische Beschaffenheit es Gebäudes betrifft sind die darin enthaltenen Angaben direkt auf die Mietsache selbst bezogen, sodass der Energieausweis auch Gegenstand einer zugesicherten Eigenschaft sein kann, wenn er dem Mietvertrag beigegeben ist und der Vermieter zum Ausdruck bringt, dass er für die energetische Beschaffenheit seines Gebäudes einstehen will.

 

Energieausweis und Wohnungseigentumsrecht

 

Auch bei Gebäuden für die Wohnungseigentümergemeinschaften verantwortlich zeichnen, ist ein Energieausweis zu erstellen. Der Verwalter hat nach § 20 Abs. 3 lit.a WEG die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass der Energieausweis spätestens alle 10 Jahre eingeholt wird, wobei dies bei Mehrhausanlagen für jedes Gebäude getrennt zu geschehen hat. Gegen Kostenerstattung hat der Verwalter den Energieausweis den einzelnen Wohnungseigentümern in Kopie zu überlassen. Die Wohnungseigentümer können allerdings durch Mehrheitsbeschluss die Entscheidung treffen, von der Ausstellung eines Energieausweises abzusehen. Wird ein solcher dann allerdings bei Vermietung oder Verkauf benötigt, muss sich jedes Gemeinschaftsmitglied selbst um die Erstellung bemühen.